Ирина Запорожец, Газета.Ру 06.10.2004

Многие обладатели земельных участков, имея на руках садовую книжку, наивно полагают, что они являются собственниками земельного участка. А между тем наличие садовой книжки говорит только о том, что вы являетесь членом садового некоммерческого товарищества – не более.

Владельцы земельных участков часто не задумываются о том, чтобы оформить его в собственность, а без свидетельства о праве собственности на землю ни доказать, ни защитить свои права на землю невозможно. Более того, оформив в собственность землю, вы еще не решили вопросы с собственностью на дом.

Вот недавний пример из практики. Супруги Т. оформили в собственность довольно дорогой участок на Рублевке. Стали строить дом, при этом собирая все чеки на стройматериалы. Но на работе у мужа дела не заладились, строительство было приостановлено – и супруги не появлялись на своем участке почти полтора года.

А когда ситуация изменилась, то, приехав на свой участок, супруги обнаружили, что дом достраивают другие люди.

Оказывается, за время их отсутствия все участки были оформлены в одно из некоммерческих объединений, председатель откорректировал генплан, и на месте участка супругов Т. оказались части двух других участков. Теперь это дело решается в суде. Как предварительно говорят юристы, поскольку есть свидетельство на землю, то деньги за землю семья Т. сможет получить обратно – но все остальное доказательству не подлежит. Между тем, если бы при начале строительства было получено разрешение и сделана обязательная подсъемка участка, можно было бы все вложенные средства вернуть первым владельцам.

Итак, что непременно нужно иметь на руках, чтобы спокойно спать в своем доме на своей земле.

У собственника непременно должны быть как минимум 4 документа:

- так называемые правоустанавливающие, к которым относятся 1) постановление о предоставлении земельного участка (договор купли-продажи, или дарения, или ренты, или свидетельство о праве на наследство) и 2) акт сдачи дома в эксплуатацию;

- и так называемые правоподтверждающие, т. е. 1) свидетельство о регистрации права на землю и 2) свидетельство о регистрации права на дом.

Получение этих документов лучше передоверить профессионалам, т. к., чтобы самому собрать нужное количество справок для их оформления, работающему человеку придется уйти в отпуск.

Мы же обратим внимание на несколько моментов, которые нужно знать, чтобы не доводить дела до суда.

Как известно, худой мир лучше хорошей ссоры. Это правило пригодится вам в отношениях с соседями. Именно соседи влияют на получение вами документа, который называется "Акт согласования границ" и подписывается при проведении процедуры межевания.

"Межевание проводится для вычисления площади участка, его конфигурации, определения координат поворотных точек, установления границ земельного участка, составления плана, формирования землеустроительного дела". Измерением и составлением плана земельного участка займутся профессионалы, а вот позаботиться о согласовании границ участка с лицами, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, придется самому обладателю земельного участка.

Необходимо уведомить соседей о времени и месте проведения межевания, направить извещение с уведомлением или вручить извещение под расписку.

Извещения и расписки приобщают к землеустроительному делу. При неявке на процедуру согласования границ в "Акте согласования границ" фиксируется их (заинтересованных лиц) отсутствие, после чего проводится предварительное межевание.

В течение 30 календарных дней соседям направляются повторные уведомления. И только в случае повторной неявки или непредставления мотивированного отказа границы считаются установленными. Результат согласования границ оформляется актом установленной формы, который включается в землеустроительное дело. Туда же включаются план земельного участка, каталог координат (именно они забиваются в кадастровую карту), акт о нормативной стоимости земельного участка и другие документы в соответствии с рекомендациями по проведению межевания. Теперь вашим соседям не захватить лишние полметра вашей земли и не поставить забор так, как хочется им. Однако это еще не все.

Опять же типичная ситуация. Председатель не ставит вам печать или не дает выписку, ничем не мотивируя свой отказ. А в садовом товариществе нужно принести еще и ходатайство председателя с просьбой предоставить участок члену товарищества. Опять суд? Помните, от самодурства председателя также зависит ваше спокойствие и время, поэтому (смотри начало) "худой мир..." – ну вы помните.

После того как межевание проведено, сформированное землеустроительное дело передается на утверждение в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

И еще пара советов.

Храните все старые документы, материалы БТИ, старые генпланы – они могут пригодиться в конфликтной ситуации.

И не бойтесь проходить все процедуры по установлению вашей собственности, даже если она будет оформлена только на одного из супругов. Последний пример: свидетельства о собственности на большой участок были оформлены на мужа, потом супруги купили рядом еще один участок поменьше, но не оформили его по правилам. Так вот, при разводе женой была получена только половина первого участка. Бумаги, как известно, – это страшная сила.